La inversión en valor se ha demostrado históricamente como la más exitosa de las aproximaciones a la inversión en bolsa. Sus principios pueden ser también aplicados a la inversión en vivienda. A pesar de que en ciertos momentos puede obtener rendimientos menores que el mercado cuando este se vuelve más especulativo, proporciona una seguridad adecuada del principal y rendimiento de la inversión a largo plazo.
Muchos de los lectores pueden preguntarse cuál sería la analogía en el mercado inmobiliario que explicase el proceso a seguir marcado por la inversión en valor a la hora decidir si el precio de adquisición cumple con los principios marcados anteriormente de seguridad y rentabilidad.
Si consideramos una vivienda del mismo modo que considerásemos una empresa deberemos en primer lugar considerar los beneficios que sería capaz de generar anualmente, teniendo en cuenta los pagos en concepto de alquileres actuales de la vivienda en particular o tomando los de a los ingresos proporcionados por el de viviendas similares y en la zona considerada. A dichos ingresos deberemos descontarle todos los gastos anuales, y tendremos el beneficio neto de la vivienda.
En segundo lugar deberemos tener en cuenta el coste de financiación de la inversión, que podemos hacerla con dinero propio o mediante endeudamiento. En caso de utilizar ambas formas de financiación, debemos saber que el coste del dinero propio es el coste de oportunidad de realizar otras inversiones, y que podríamos considerar un 6% en caso de la inversión en bolsa a largo plazo, y el coste del endeudamiento será el coste por intereses aplicado por el banco. Si por ejemplo decidimos financiar la compra de la vivienda con un 50% de recursos propios a un coste de oportunidad del 6% y el 50% con un endeudamiento al 4%, nuestro coste de capital será del 5%.
Observamos por tanto que en general el coste del endeudamiento es inferior al coste de oportunidad de nuestros recursos propios, y que la asunción de deuda es rentable siempre que no se incremente nuestro riesgo financiero.
Por tanto en el caso de nuestro inmueble nos proporcione unos supuestos 1.000 euros de beneficios netos mensuales en concepto de alquiler, que suponen 12.000 euros anuales, para conocer el valor máximo valor que pagaríamos por dicha vivienda debemos dividir dichos 12.000 euros por nuestro coste de capital (5%) lo cual nos daría un valor de 240.000 euros que sería el valor de dicho negocio de alquiler.
Pero en la inversión debemos aplicar un coeficiente de seguridad sobre el precio pagar que nos proteja de posibles descensos en la rentabilidad de nuestro negocio, que debería oscilar entre el 15 y el 30% en función de la seguridad de nuestros cálculos, y que en nuestro ejemplo supondría un precio máximo a considerar que proteja nuestra inversión de posibles descensos de entre 168.000 y 204.000 euros.
Este sería el enfoque seguido por la inversión en valor a la hora de considerar la compra de un inmueble, que no difiere en rasgos generales del seguido en las decisiones de compra de una compañía, y que su simple aplicación nos hubiese mantenido al margen sin la menor duda de la brutal burbuja especulativa sufrida en los precios de los inmuebles durante los años 2005-2008 en España, al igual que nos mantiene alejados de los valores más especulativos de la bolsa.
Guillermo González
Consejero delegado de Arwen Capital
¿Te ha gustado este artículo?
Suscríbete,
[contact-form-7 id=»128″ title=»Formulario de contacto 1″]
